Hotline: +65 83829323                              Trang chủ   |  Giới thiệu   |  Liên hệ        
Mua nhà Singapore
Thứ 5, 14/05/2015, 01:30
Đầu tư bất động sản Singapore: Cơ hội nhiều hứa hẹn
(NhaSing.com) Một trong những điều hấp dẫn nhà đầu tư nhất của đảo quốc sư tử là sự đảm bảo quyền sở hữu bất động sản (BĐS) của người nước ngoài trên lãnh thổ Singapore.

Bài viết của tác giả được đăng trên Báo xây dựng

Singapore- quốc gia thanh bình và hiện đại, nơi có nền tư pháp sạch và hoàn thiện, môi trường khuyến khích đầu tư và thu hút nhân tài mang lại sức thu hút khó cưỡng lại được đối với nhiều nhà đầu tư trên thế giới. Một trong những điều hấp dẫn nhà đầu tư nhất của đảo quốc sư tử là sự đảm bảo quyền sở hữu bất động sản (BĐS) của người nước ngoài trên lãnh thổ Singapore. Ở đảo quốc Sư tử này BĐS được chia làm hai thị trường riêng biệt, đó là: “thị trường nhà ở công cộng và thị trường nhà ở tư nhân”.

http://nhasing.com/uploaded/img/Resorts-World-Sentosa-Aerial-View-nhasing.jpg

Thị trường nhà ở công cộng là gì?

Là thị trường nhà chung cư do nhà nước trực tiếp xây dựng, kinh doanh, quản lý được đặt chuyên trách bởi Cơ quan phát triển nhà Singapore (Singapore Housing Development Board, viết tắt là HDB) trực thuộc Bộ Phát triển quốc gia (Ministry of National Development). Nhà chung cư hay còn gọi là nhà HDB do chính phủ xây dựng mang lại chế độ sở hữu nhà cho 83% dân số Singapore với giá cả ưu đãi, chất lượng ngày một cao. Thị trường này chỉ dành cho dân bản địa gồm công dân Singapore và những người nước ngoài nhưng vợ chồng được cấp thẻ xanh, thường trú tại Singapore. Theo đó, các đối tượng này được toàn quyền mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thực hiện các quyền năng sở hữu chủ đối với căn hộ của mình dưới sự chi phối của luật về nhà chung cư. Do vậy, Chính phủ Singapore nắm chặt thị trường này vì đó là nơi tập trung đa số dân. Ổn định xã hội tại Singapore được hình thành bởi nhiều yếu tố nhưng nhà ở là chính sách quan trọng nhất, không chỉ đảm bảo quyền có nhà ở cho dân mà còn là tạo ra của để dành cho dân.

Thị trường BĐS nhà ở tư nhân

Thị trường BĐS tư nhân do các Cty địa ốc có chủ sở hữu thuộc nhiều thành phần kinh tế khác nhau (không phân biệt chủ đầu tư trong hay ngoài nước) cung cấp các nhưng giá cả của sản phẩm do thị trường điều tiết, bán cho dân Singapore có thu nhập cao và người nước ngoài. Do vậy, việc thu hút các tài năng khắp thế giới đến Singapore lập nghiệp là căn cứ quan trọng để Singapore ban hành Luật về quyền tài sản đối với người người nước ngoài từ năm 1973. Theo đó, người nước ngoài được quyền mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và các quyền năng của chủ sở hữu khác. Đây là thị trường không lớn về dân số nhưng không hề nhỏ về giá trị tài sản bất động sản hay còn gọi là thị trường dành cho người giàu.

Tại Singapore, chính phủ thống nhất quản lý tài nguyên đất đai. Tùy theo cầu của thị trường, chính phủ tiến hành cung nguồn đất bằng cách tiến hành cho mở thầu, đấu giá đất giữa các các Cty đầu tư phát triển nhà xây nhà kinh doanh theo nguyên tắc ai bỏ giá cao nhất thì dự án thuộc về họ. Nên thị trường BĐS Singapore về nguyên lý được điều tiết bởi các nguyên tắc của thị trường nhưng chính phủ sẵn sàng can thiệp nếu cảm thấy thị trường quá nóng như giai đoạn hiện nay hoặc hỗ trợ nếu thấy cần thiết như thời điểm sau đại dịch SARS năm 1999.

Bên cạnh đó, người nước ngoài được sở hữu các loại BĐS gồm: Các loại nhà gắn liền với đất (hiện Singapore chỉ có duy nhất 1 địa điểm là dự án Sentosa Cove, có thời hạn 99 năm là nơi người nước ngoài có thể mua nhà gắn liền với đất). Còn lại các loại căn hộ không gắn liền với đất do các công ty tư nhân đầu tư xây dựng họ đều có thể mua. Điều khá đặc biệt về qui định thời hạn sở hữu bất động sản tại Singapore là việc luật qui định hai loại thời hạn sở hữu nhà: loại ‘freehold’ 999 năm và loại ‘leasehold’ 99 năm giống như tất cả các nhà chung cư HDB do chính phủ xây dựng đều là 99 năm.

http://nhasing.com/uploaded/img/201203/singapore-marinabaysands-ship-building-nhasing.jpg

Người nước ngoài mua nhà Singapore, anh là ai?

Người nước ngoài mua BĐS Singapore đến từ khắp moi nơi trên thế giới. Trong đó nhiều nhất thuộc về các nhà đầu tư đến từ Malaisia, Indonesia, Trung Quốc và Ấn Độ. Người Việt thì đang âm thầm trở thành một đối tượng khách hàng vô cùng tiềm năng của thị trường BĐS ở đảo quốc này. Các khách hàng này lắm khi xách theo một valy đầy tiền mặt gây ra sự khổ sở đáng yêu cho các nhân viên bán hàng tại các dự án, do người ở đây không quen dùng tiền mặt nay phải ngồi nhận một cục tiền to nên họ tròn mắt ngạc nhiên. Tuy không về số lượng khách hàng Việt Nam chưa nhiều như các nhà đầu tư đến từ các nước khác, song những nhà đầu tư Việt Nam đã nhạy bén đã mua các căn hộ tại khu vực Orchard từ hàng chục năm về trước và có người sở hữu đến vài căn hộ có giá lê đến chục triệu đô la.

Theo số liệu thống kê, tờ Straist Times công bố 6 tháng đầu năm 2011 có 56 giao dịch thành công thuộc về người Việt Nam. Con số này tuy còn khiêm tốn nhưng khi nó được tờ báo bán chạy nhất Singapore công bố đã khiến nhiều Cty phát triển nhà Singapore như Fareast, Capital Land… ngạc nhiên về tiềm năng của thị trường Việt Nam. Ngay từ năm đó, các Cty BĐS Singapore đã có không ít chương trình khuyến khích đầu tư hướng đến khách hàng Việt. Thậm chí, tập đoàn Fareast thành lập cả văn phòng đại diện tại TP.HCM và bằng nhiều cách khác nhau tổ chức những buổi tiếp xúc khách hàng tại Việt Nam. Họ dù gặp nhiều trở ngại về chính sách hạn chế mua nhà của chính phủ Việt Nam nhưng việc nhiều khách hàng đã mua được nhà tại các dự án triệu đô của tập đoàn này tại Singapore đã khẳng định tiềm năng của khách hàng Việt.

Giá nhà Singapore cao bao nhiêu?

Khách Việt Nam du lịch Singapore hiếm ai không biết đến đường Orchard, con đường “tơ lụa” của thương mại Singapore và tòa nhà Lucky Plaza khá nổi bật với 4 tầng kinh doanh và 30 tầng là nhà ở loại ‘freehold’ nằm ngay ga tầu điện ngầm (người Việt thường gọi là MRT) Orchard. Chưa có một thống kê chắc chắn nào về tỷ lệ sở hữu tại tòa nhà này nhưng điều người dân Singapore ai cũng thừa nhận: Đây là tòa nhà của người Indonesia. Người Indonesia với khả năng nắm bắt thời cơ tốt nên ngay từ khi công trình hoàn thành năm 1981 đã biết đây là điểm đầu tư cực kỳ hấp dẫn. Thực tế đã chứng minh điều đó khi những căn hộ ở đây loại 3 phòng ngủ diện tích 140m2 hiện nay có giá bán không dưới 1.900 SGD/sqft, tức xấp xỉ 3 triệu SGD cho căn hộ loại này. (Sqft là đơn vị đo diện tích phổ biến ở Singapore, 1Sqft bằng xấp xỉ 0,093m2).

Các dự án càng gần đây tại khu vực này (giới BĐS Singapore gọi là các dự án thuộc vòng cung trung tâm), giá cả cao khó tưởng tượng như căn hộ tại dự án 99 năm The Orchard Residences @ ION với giá bán bình quân lên đến 4.000 SGD/sqft, tức gần 10 triệu SGD cho căn hộ 4 phòng ngủ 2.465 sqft (xấp xỉ 230 m2).

Tuy nhiên, cơ hội đầu tư vẫn có thể đến với người nước ngoài có ít tiền hơn nếu đầu tư một căn hộ tương đương diện tích như trên tại khu vực ngoại vi. Bằng khoảng cách 20 phút đi xe hơi như Angmokio, Bishan, Yishun ở phía Bắc ; Kalang hay Tampanies về phía Đông gần sân bay Changi. Mặt bằng giá các căn hộ chỉ vào khoảng trên 800 SGD/sqft hay khoảng 900.000 SGD cho căn hộ 3 phòng ngủ 100m2 tại các khu vực này. giá cả có thể tăng lên tùy thuộc vào vị trí của dự án. Đặc biệt các dự án vị trí gần hệ thống MRT hay còn gọi là tầu điện ngầm hoặc siêu thị, trường học.

Ví dụ tại khu nhà Euphony Garden ở phía Bắc Singapore, loại căn hộ 3 phòng ngủ có diện tích 1.281 sqft (khoảng 119m2) có giá chừng 938.000 SGD, nếu cộng cả 15% thuế nếu là người nước ngoài sẽ có giá là 1.078.000 SGD. Vay ngân hàng với lãi suất năm 1.09% trong vòng 30 năm, người mua sẽ phải trả cho khoản vay 750.400 mỗi tháng lãi và gốc là 2.440 SGD.

Theo khảo sát riêng của người viết, giá cho thuê căn hộ tại các khu vực phụ cận và ngay tại khu nhà hiện nay có giá cho thuê căn hộ 3 phòng ngủ không thấp hơn 2.600 SGD/tháng. Như vậy, việc sở hữu một căn hộ tại Singapore là “nhất cử lưỡng tiện” khi giá trị tài sản được duy trì không nói là tăng dần đều theo thời gian và trường hợp cho thuê cũng thừa khả năng để trả gốc và lãi vay.

Thuế BĐS khi mua nhà và tín dụng

Chính sách tín dụng BĐS lãi suất thấp của Singapore cũng vô cùng hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài. Trong ví dụ căn hộ dự án ION Orchard kể trên, người mua được tiếp cận khoản vay thế chấp với tỷ lệ lên đến 80% giá trị, tương đương 8 triệu SGD với lãi suất 1.085% và thời hạn vay 30 năm. Số tiền phải thanh toán cả lãi và gốc hàng tháng tương đương 26.000 SGD trong khi thực tế các căn hộ này đang được cho thuê với mức giá từ 28.000 đến 30.000 SGD/tháng. (Tỷ giá qui đổi: 1 SGD ~ 17.100 VND)

Thị trường BĐS Singapore 5 năm trở lại đây bùng nổ về số lượng giao dịch và tốc độ tăng giá. Bài học về bong bóng bất động sản Mỹ không cho phép chính phủ Singapore chủ quan. Từ năm 2009 đến nay, Singapore liên tục ban hành 7 lần điều chỉnh chính sách nhằm hạ nhiệt giá nhà, cả nhà thuộc sở hữu nhà nước HDB lẫn các nhà thuộc khối tư nhân. Đối với thị trường nhà tư nhân, dẫu biết rằng đây là thị trường của người giàu và bản thân nó được điều tiết bởi các qui luật thị trường, tuy nhiên khi “bong bóng BĐS” lẩn quất đâu đó thì ngay lập tức Singapore không ngần ngại vung cây gậy để “xì hơi”. Điều ngạc nhiên gây đau đầu các nhà làm chính sách là họ càng ban hành nhiều hạn chế thì giá BĐS vẫn chưa thực sự như ý muốn và không có dấu hiệu hạ nhiệt.

Lần gần đây nhất vào tháng 1/2013 là chỉnh phủ gây sốc khi áp thuế lên người mua là người nước ngoài lên đến 15% giá trị nhà. So sánh với người Singapore nếu mua nhà lần đầu, cùng dự án với người nước ngoài sẽ không chịu phải nộp thuế và người có thẻ xanh là 5% thì mức thuế này áp dụng với người nước ngoài đã làm nản lòng không ít nhà đầu tư và người có nhu cầu thực sự. Tuy rằng, một bộ phận người giàu châu Á khi mua nhà Singapore chỉ đơn giản là thể hiện đẳng cấp hay một cách giữ tài sản thì khoản thuế 15% hiện nay có lẽ vẫn không là vấn đề của họ.

Điều ngạc nhiên là trong quí I/2013, dù giao dịch giảm đi trông thấy tại hầu hết các dự án tại Singapore do tác động của chính sách thuế mới, giá nhà mà người nước ngoài có thể mua vẫn chưa hề giảm. Thậm chí, các nhà phân tích tiếp tục dự báo chính phủ sẽ phải công bố các vòng điều chỉnh chính sách mới để hạ nhiệt thị trường

Đi đôi với áp dụng thuế cao khi mua nhà cộng với biện pháp tài chính áp đặt điều chỉnh tỷ lệ cho vay giảm của các ngân hàng không quá 80% giá trị tài sản, là qui định áp dụng nếu bán nhà ngay trong vòng 4 năm liền kề. Mức thuế khi bán nhà trong vòng 4 năm sau khi mua cao khủng khiếp ở mức 16%, 12% , 8% và 4% giá trị giao dịch. Mức thuế này không còn khả năng sinh lời cho các nhà đầu cơ lướt sóng và là thuốc liều cao hạ nhiệt của thị trường BĐS Singapore hiện nay.

Tuy nhiên, việc ban hành chính sách thuế 15% áp dụng với người nước ngoài đang bị “vô hiệu hóa” do các Cty BĐS như các tập đoàn FarEast, Capital Land thay vì giảm giá bán nhà tại các dự án liền thực hiện việc trả thay khách hàng nước ngoài khoản thuế này.

Về thuế BĐS hàng năm

Singaporequi định mức hàng năm hiện áp dụng là 10%. Công thức được tính trên giá trị hàng năm (Annual Value) được xác định bởi mức giá cho thuê giả định của căn hộ mà người chủ đang sở hữu khi mang cho thuê. Ví dụ trong trường hợp căn hộ có giá 1.078.000 SGD kể trên với giá cho thuê tháng 2.600 SGD x 12 tháng = 31.200 SGD/năm. Mức thuế suất cho BĐS đó sẽ là 3.120 SGD/năm. Giá trị càng cao thì mức thuế bất động sản phải nộp càng cao.

Lời kết

Singapore, nơi đất đai là hàng hóa khan hiếm thì giá trị của nó không còn tính theo đơn vị mét vuông mà là centimet vuông. Thậm chí Singapore đã có cả qui hoạch xây dựng khai thác quĩ đất trong lòng đất. Hay cách nói vui của một khách Việt khi đi xem dự án nhà tại khu Bishan với người viết bài này rằng: nếu nhà mà xây ngược từ đất xuống dưới được, có lẽ người Sing cũng sẽ làm.

Trên một diện tích lãnh thổ chỉ 710 km2, tức là chỉ gần bằng 1/4 diện tích của thủ đô Hà Nội, chỉ bằng qui hoạch và tổ chức dân cư khoa học, hợp lý Singapore đã đảm bảo cho 5,2 triệu người có nhà ở và là quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất thế giới (theo đánh giá của Bộ Phát triển quốc gia Singapore tháng 3/2013). Dự báo đến năm 2030, dân số Singapore có thể đạt 6,9 triệu người. Điều này nói lên xu hướng đầu tư BĐS tại Singapore sẽ không dừng lại. Người nước ngoài mua nhà Singapore đang có cơ hội không chỉ kiếm lời mà còn tìm cho mình mảnh đất đáng sống cho thế hệ kế tiếp.

N.T.T (VietSing24 Singapore)
(Nguồn: NhaSing.com)
Tags:
Singapore, Mua nhà Singapore, Đầu tư bất động sản Singapore, Singapore Property, Singapore Property for Vietnamese, Bất động sản Singapore, Nhà đất Singapore, Nhà Sing, Mua căn hộ Singapore, Singapore Real, Chính sách bất động sản Singapore, Singapore Property Policy, Singapore Property for Foreigners,
blog comments powered by Disqus

Các tin khác

Dịch vụ môi giới bất động sản Singapore (03/05)
The Trizon - Dự án mới dành cho khách hàng Việt (16/01)
Đầu tư bất động sản Singapore: Phong thủy và giá nhà (26/05)
Singapore - Phát triển mô hình căn hộ mới (08/12)
Bất động sản Singapore: Giá nhà ở tư nhân tăng trong quý 3 (01/10)

Tin tức nổi bật

Tags:

Sqf    Máy tính bảng giá rẻ    Lệ phí TV    Singapore Property for Vietnamese    Khai trương tuyến bay mới    Du lịch Mã Lai    Malaysia Education    Where to go in Singapore    Việc làm Singapore    Tư vấn du học    Đại hội Ẩm thực đường phố    Bí ẩn Singapore    Cuộc sống hoang dã    Tổng công ty Địa ốc Sài gòn    Nagoya    Gọi điện thoại rẻ ở Singapore    ION Orchard    Thành phố xanh    Hội sinh viên tại Singapore    Singapore Street Food    FSoft    Tập đoàn bán lẻ    Vietnam Restaurant    VNPT    Five Star Hotels in Singapore    Hợp tác kinh tế    George Bush    Du lịch không gian    phòng thuê gần MRT Singapore    Lễ hội truyền thống Singapore    Từ điển Singapore    Singapore Soldiers    MOM    Philanthropy    BenhvienSingapore    Bánh tráng    Mariah Carey    Singapore house for rent    Vincom Singapore    Singapore Trip    Cà phê vỉa hè Singapore    Tanjong Pagar-Tiong Bahru    Nữ sinh Singapore    DBSS    USS    Biển Đông là của Việt Nam    Đảng Nhân dân hành động    Thầy phong thủy    Ma-lai-xi-a    Circle Line